當(dāng)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，城市更新成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。城投公司作為城市發(fā)展的中堅(jiān)力量，正站在轉(zhuǎn)型的十字路口——如何告別“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”的傳統(tǒng)模式，在政策紅利中找準(zhǔn)新定位？如何從“城市建設(shè)者”蛻變?yōu)椤俺鞘芯C合運(yùn)營(yíng)商”，在城市更新的浪潮中實(shí)現(xiàn)自身與城市的共同成長(zhǎng)？

一、引言

在城市發(fā)展步入存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段，城市更新成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。

2025年7月14日至15日，中央城市工作會(huì)議著重指出，城市工作應(yīng)以推進(jìn)城市更新為重要抓手，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。這一決策與黨的二十大以及二十屆三中全會(huì)精神一脈相承，充分彰顯了城市更新在當(dāng)下城市發(fā)展進(jìn)程中的核心地位。城市更新成為了新型城鎮(zhèn)化在存量空間的主要實(shí)現(xiàn)路徑，城投公司作為城市建設(shè)與發(fā)展的重要力量，其角色也正面臨著深刻變革。

傳統(tǒng)的城投公司主要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與融資職能，但隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略及城市更新行動(dòng)的深入推進(jìn)，其角色定位需從單純的建設(shè)者與融資者，向城市綜合運(yùn)營(yíng)商與產(chǎn)業(yè)推動(dòng)者轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型要求城投企業(yè)具備全生命周期的綜合能力以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源整合、城市運(yùn)營(yíng)等多元能力，核心競(jìng)爭(zhēng)力從“快速?gòu)?fù)制”轉(zhuǎn)為了“長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造”。這不僅是政策導(dǎo)向，更是城投公司自身可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。城市更新項(xiàng)目不僅要求對(duì)城市空間進(jìn)行物理性改造，更需要通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能優(yōu)化、文化傳承等手段，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展與品質(zhì)提升。

城投公司憑借與政府的緊密聯(lián)系、資源整合能力以及在城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，具備在城市更新中發(fā)揮關(guān)鍵作用的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。如何精準(zhǔn)把握政策機(jī)遇，重塑自身角色，在城市更新浪潮中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展，成為城投公司發(fā)展的重要命題。

二、城市更新政策脈絡(luò)梳理

在我國(guó)城市發(fā)展的進(jìn)程中，政策導(dǎo)向始終是關(guān)鍵的指引力量。自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“城市更新”概念以來(lái)，城市更新相關(guān)政策經(jīng)歷了從初步探索到全面深化、高質(zhì)量發(fā)展的歷程，這一過(guò)程深刻反映了我國(guó)城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變與升級(jí)，以及對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展的不懈追求。城市更新相關(guān)重點(diǎn)政策和會(huì)議梳理如下表。

表1城市更新主要政策

從政策發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，城市更新的內(nèi)涵不斷豐富與深化。它不再僅僅局限于對(duì)城市物質(zhì)空間的簡(jiǎn)單改造，而是涵蓋了城市功能優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)修復(fù)、文化傳承以及社會(huì)治理等多個(gè)層面。在政策的持續(xù)推動(dòng)下，城市更新正成為我國(guó)城市發(fā)展的主旋律，為城市的“二次生長(zhǎng)”注入強(qiáng)大動(dòng)力，助力城市邁向更加美好的未來(lái)，也為城投公司在城市更新領(lǐng)域的參與提供了廣闊空間與明確指引。

三、“十五五”城市更新發(fā)展趨勢(shì)洞察

我國(guó)城市更新市場(chǎng)空間在持續(xù)擴(kuò)容，2025年我國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模將突破8.6萬(wàn)億元，到2030年有望邁入10萬(wàn)億元級(jí)別，成為超級(jí)市場(chǎng)。在城市更新不斷推進(jìn)的過(guò)程中，其發(fā)展呈現(xiàn)出一系列新的趨勢(shì)，這些趨勢(shì)不僅重塑著城市的空間形態(tài)與功能結(jié)構(gòu)，也為城投公司在城市更新領(lǐng)域的參與帶來(lái)了新的方向與挑戰(zhàn)。

從空間維度來(lái)看，城市更新正從核心城區(qū)向近郊及衛(wèi)星城延伸。以往，城市更新多集中于城市中心區(qū)域，聚焦于老舊小區(qū)、歷史街區(qū)等的改造。但隨著核心城區(qū)土地資源日益稀缺以及城市擴(kuò)張的需求，近郊及衛(wèi)星城成為城市更新的新戰(zhàn)場(chǎng)。這些區(qū)域往往存在大量低效利用的工業(yè)用地、閑置廠房等，通過(guò)更新改造，既能緩解核心城區(qū)的發(fā)展壓力，又能推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

從更新模式來(lái)看，城市更新從政府主導(dǎo)的單一模式向政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與的多元協(xié)同模式轉(zhuǎn)變。過(guò)去，城市更新多由政府主導(dǎo)，資金主要依賴(lài)財(cái)政投入，實(shí)施主體較為單一。如今，越來(lái)越多的社會(huì)資本被引入城市更新項(xiàng)目，形成了多元化的投資和運(yùn)營(yíng)主體。政府通過(guò)制定政策、搭建平臺(tái)等方式引導(dǎo)更新方向，市場(chǎng)主體發(fā)揮其在資金、技術(shù)、管理等方面的優(yōu)勢(shì)參與項(xiàng)目實(shí)施，社會(huì)公眾也通過(guò)多種渠道參與到更新過(guò)程中，提出意見(jiàn)和建議。這種多元協(xié)同模式不僅減輕了政府的財(cái)政壓力，還提高了城市更新的效率和質(zhì)量，更能滿(mǎn)足社會(huì)各界對(duì)城市更新的多樣化需求。

從技術(shù)應(yīng)用角度來(lái)看，數(shù)字化、智能化技術(shù)深度融入城市更新的全過(guò)程。大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、BIM等技術(shù)在城市更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)得到廣泛應(yīng)用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析可以精準(zhǔn)掌握城市的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布、交通流量等信息，為更新規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)；在施工建設(shè)階段，BIM技術(shù)的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)了建筑信息的集成管理，提高了施工的精準(zhǔn)度和效率；在運(yùn)營(yíng)管理階段，智能化的管理系統(tǒng)能夠?qū)Τ鞘械幕�礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和優(yōu)化，提升城市的運(yùn)營(yíng)效率和居民的生活品質(zhì)。

從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入角度來(lái)看，城市更新更加注重產(chǎn)業(yè)的高端化、多元化和融合化。城市更新不再僅僅是對(duì)物理空間的改造，更強(qiáng)調(diào)通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)城市功能的提升和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在更新區(qū)域，往往會(huì)重點(diǎn)引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，注重產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，避免單一產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)不同產(chǎn)業(yè)之間的融合發(fā)展，形成特色產(chǎn)業(yè)集群。

從文化傳承角度來(lái)看，城市更新更加重視歷史文化的保護(hù)與活化利用。歷史文化是城市的靈魂，在城市更新過(guò)程中，越來(lái)越注重對(duì)歷史建筑、歷史街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)等的保護(hù)，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)對(duì)歷史文化造成破壞。通過(guò)對(duì)這些歷史文化資源的活化利用，將其轉(zhuǎn)化為文化地標(biāo)、創(chuàng)意園區(qū)、旅游景點(diǎn)等，既能傳承城市的歷史文脈，又能為城市帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和文化吸引力。

從綠色低碳轉(zhuǎn)型來(lái)看，綠色發(fā)展理念將貫穿城市更新全過(guò)程。城市更新越來(lái)越強(qiáng)調(diào)綠色低碳發(fā)展理念，通過(guò)多要素統(tǒng)籌、多目標(biāo)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。在更新過(guò)程中，注重節(jié)能減排、資源循環(huán)利用、生態(tài)修復(fù)等，推廣綠色建筑、綠色交通、海綿城市等技術(shù)和模式，減少城市更新對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

四、城市更新浪潮中，城投公司破局之道

城市更新政策持續(xù)推動(dòng)及市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，為城投公司帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間，但也對(duì)城投公司的專(zhuān)業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司需要積極順應(yīng)政策趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握城市更新發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整優(yōu)化發(fā)展策略，以更好地參與到城市更新進(jìn)程中，實(shí)現(xiàn)自身的破局與發(fā)展。

一 打造城市更新平臺(tái)，找準(zhǔn)角色定位

城投公司參與城市更新具備顯著的先天優(yōu)勢(shì)與深厚積淀。作為深耕本土的城市建設(shè)和發(fā)展主力軍，其與地方政府的深度綁定帶來(lái)了政策層面的“先天紅利”，比如天津、杭州、晉城等多地明確將城投公司列為城市更新實(shí)施主體。在城市更新的復(fù)雜生態(tài)中，城投公司作為城市更新實(shí)施主體，其首要任務(wù)是找準(zhǔn)自身定位，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)模式到新型角色的深度轉(zhuǎn)型。

01

打造城市更新平臺(tái)

為解決城市更新面臨的資源分散、融資單一、平衡不足、鏈條割裂等系統(tǒng)性難題，各地城投公司紛紛組建城市更新平臺(tái)，將其作為持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的重要抓手。

案例01 四川省城市更新有限公司

2025年7月28日，四川省城市更新集團(tuán)（四川省城市更新有限公司）正式揭牌成立，為四川華西集團(tuán)有限公司全資子公司。公司作為省級(jí)城市更新綜合服務(wù)商，將統(tǒng)籌全省資源實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，整合“檢策規(guī)投建運(yùn)”全流程業(yè)務(wù)，以開(kāi)展城市更新業(yè)務(wù)為主要功能定位，做好城市更新“體檢、策劃、規(guī)劃、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)”6個(gè)核心環(huán)節(jié)工作，布局科研設(shè)計(jì)、智能建造、產(chǎn)業(yè)投資、城市運(yùn)營(yíng)4大業(yè)務(wù)板塊，構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系。

案例02 南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司

2025年3月21日，南寧城投集團(tuán)所屬南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司正式揭牌成立。2024年底南寧城投集團(tuán)改革重組，換擋轉(zhuǎn)型，重塑“城市建設(shè)更新板塊”“城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)板塊”“產(chǎn)業(yè)投資板塊”“建設(shè)施工板塊”4大業(yè)務(wù)板塊。南寧城市更新發(fā)展集團(tuán)歸屬于城市建設(shè)更新板塊，功能定位為城市更新聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)及資源型房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。集團(tuán)將堅(jiān)持以人為本，重點(diǎn)謀劃城中村改造新模式，推進(jìn)國(guó)有拓展“物業(yè)＋”增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)城市更新業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，著力完善城市更新產(chǎn)業(yè)鏈，打造民生住房“南寧樣本”，加速催生企業(yè)新的發(fā)展動(dòng)能，推動(dòng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

案例03 上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司

上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2018年10月，為上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司全資子公司。公司踐行上海地產(chǎn)集團(tuán)“全力打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺(tái)”戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“政府主導(dǎo)、搭建平臺(tái)、市場(chǎng)運(yùn)作”原則，探索實(shí)踐“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊區(qū)改造新模式，擔(dān)當(dāng)本市舊區(qū)改造主力軍。

02

精準(zhǔn)錨定市場(chǎng)定位

城投公司需立足自身資源稟賦與城市發(fā)展階段，精準(zhǔn)錨定市場(chǎng)定位。每個(gè)城市的更新需求存在顯著差異：一線城市及新一線城市面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)、空間重構(gòu)與歷史文脈保護(hù)的多重任務(wù)，資源雄厚的城投公司可聚焦“產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)”“歷史風(fēng)貌活化”“智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)”等領(lǐng)域，如上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司不僅關(guān)注物理空間改造，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，探索“原真修繕+業(yè)態(tài)活化”的文商旅融合模式。廣州建筑城市更新集團(tuán)則依托本地國(guó)企優(yōu)勢(shì)，聚焦“微改造”和歷史文化街區(qū)保護(hù)，避免大拆大建。中小城市則以民生改善和基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板為核心，城投公司可側(cè)重老舊小區(qū)改造、縣域管網(wǎng)升級(jí)等公益性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如貴州省遵義市習(xí)水縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司推進(jìn)老舊管網(wǎng)改造，既解決財(cái)政壓力，又快速響應(yīng)民生需求。唯有將自身資源與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，才能避免盲目跟風(fēng)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

03

重塑城市運(yùn)營(yíng)商角色

城投公司在城市更新中需徹底打破“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”的傳統(tǒng)慣性，實(shí)現(xiàn)從“單一建設(shè)者”到“綜合運(yùn)營(yíng)商”的角色躍遷。過(guò)去，城投公司的核心職能是按政府指令完成基建工程；而城市更新要求全周期參與，涵蓋前期策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)。這種角色轉(zhuǎn)變要求城投公司培育全新能力：從“工程管理思維”轉(zhuǎn)向“用戶(hù)需求思維”，從“成本核算導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造導(dǎo)向”，最終形成“建設(shè)為基、運(yùn)營(yíng)為魂”的新型業(yè)務(wù)模式。例如，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)在舊工業(yè)區(qū)更新中，不僅負(fù)責(zé)廠房改造施工，更聯(lián)合科技企業(yè)搭建“創(chuàng)新孵化平臺(tái)”，通過(guò)引入實(shí)驗(yàn)室、眾創(chuàng)空間及配套商業(yè)，實(shí)現(xiàn)“廠房變園區(qū)、園區(qū)變社區(qū)”的增值；成都成華城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司在老舊小區(qū)改造后，成立專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，承接物業(yè)、養(yǎng)老、社區(qū)電商等服務(wù)，通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)收益反哺前期投入。

二 探索多元化運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

01

構(gòu)建多元化運(yùn)作模式

城投公司應(yīng)結(jié)合自身資源稟賦及城市更新項(xiàng)目特征，積極運(yùn)用市場(chǎng)化手段，開(kāi)展與央企、國(guó)企、民企等各類(lèi)社會(huì)資本的廣泛合作，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。通過(guò)合理設(shè)計(jì)項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制，確保各方在城市更新項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)互利共贏。城投公司參與城市更新項(xiàng)目幾種常見(jiàn)運(yùn)作模式如下表。

表2 城投公司參與更新項(xiàng)目幾種常見(jiàn)運(yùn)作模式

案例04 “投資人+EPC”模式案例

天津市河?xùn)|區(qū)的天津第一機(jī)床總廠老舊廠區(qū)更新項(xiàng)目作為天津市重點(diǎn)城市更新工程，通過(guò)“投資人+EPC”模式實(shí)現(xiàn)了工業(yè)遺存保護(hù)與城市功能升級(jí)的深度融合。項(xiàng)目由天津泰達(dá)融宇城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司作為投資主體，統(tǒng)籌資金，承擔(dān)項(xiàng)目投融資、土地整理及整體協(xié)調(diào)；EPC總承包方由中國(guó)二十冶集團(tuán)與天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究總院聯(lián)合中標(biāo)，負(fù)責(zé)從設(shè)計(jì)到施工的全流程管理。在核心機(jī)制創(chuàng)新上，通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)歸集分散產(chǎn)權(quán)，解決公產(chǎn)私產(chǎn)交錯(cuò)問(wèn)題。該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于投資人負(fù)責(zé)融資與資源整合，EPC承包商專(zhuān)注工程實(shí)施，形成“投建一體化”閉環(huán)，泰達(dá)融宇通過(guò)多元融資保障資金鏈，中國(guó)二十冶采用高延性混凝土加固技術(shù)，在保留歷史風(fēng)貌的同時(shí)縮短工期，天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究總院用設(shè)計(jì)讓工業(yè)遺址蝶變煥新，且EPC模式將設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工風(fēng)險(xiǎn)集中于總承包方，降低了投資方的管理成本。

案例05 “EPC+O”模式案例

上海市靜安區(qū)城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司采用的“EPC+O”（設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工總承包-運(yùn)營(yíng)）模式，在彭浦四季公園更新項(xiàng)目中就實(shí)現(xiàn)了從工程建設(shè)到長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的全鏈條整合。靜安區(qū)城投集團(tuán)作為項(xiàng)目發(fā)起方，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)引入聯(lián)合體承擔(dān)全流程工作，將設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)責(zé)任集中于同一主體，避免了傳統(tǒng)模式下各環(huán)節(jié)銜接不暢的問(wèn)題。在設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)需求的深度融合上，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)階段提前介入，根據(jù)社區(qū)居民需求增設(shè)兒童游樂(lè)區(qū)、健身步道及智慧化設(shè)施，兒童區(qū)采用可降解地墊和無(wú)障礙通道設(shè)計(jì)，既保障安全又便于后期維護(hù)；同時(shí)結(jié)合“海綿城市”理念，設(shè)計(jì)透水鋪裝、雨水花園等設(shè)施，施工中采用建筑垃圾就地再生技術(shù)，降低建設(shè)成本的同時(shí)提升生態(tài)效益。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了全生命周期成本控制與效率提升，總承包方需對(duì)工程質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效果負(fù)責(zé)，避免傳統(tǒng)模式下“重建設(shè)輕維護(hù)”的弊端，彭浦四季公園在運(yùn)營(yíng)期通過(guò)精細(xì)化養(yǎng)護(hù)流程，使養(yǎng)護(hù)成本降低，同時(shí)保持植物存活率較高，且設(shè)計(jì)施工一體化減少變更，運(yùn)營(yíng)方通過(guò)績(jī)效付費(fèi)機(jī)制，與政府共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

02

拓寬多元化融資渠道

城市更新項(xiàng)目投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金回籠慢，城投公司自身債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，融資渠道受限，導(dǎo)致項(xiàng)目資金壓力大。城投公司需根據(jù)項(xiàng)目屬性匹配差異化融資工具，拓寬融資渠道，建立多元化、多層級(jí)的資金投入機(jī)制。城市更新項(xiàng)目主要的資金來(lái)源主要包括財(cái)政性資金、社會(huì)資本投入資金以及銀行貸款、公司債券、REITs、基金等市場(chǎng)化融資資金。

表3 城市更新資金來(lái)源及融資方式

案例06 財(cái)政性資金用于城市更新項(xiàng)目

湖南省常德市津市三洲驛街道105老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，津市城發(fā)集團(tuán)作為實(shí)施主體，財(cái)政投入資金1897萬(wàn)元，占總投資50%，包含中央財(cái)政補(bǔ)助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、省級(jí)支持及地方政府配套資金。資金專(zhuān)項(xiàng)用于雨污管網(wǎng)改造、適老化設(shè)施建設(shè)等民生工程，無(wú)需償還。項(xiàng)目通過(guò)停車(chē)位、廣告位等改造內(nèi)容產(chǎn)生現(xiàn)金流，平衡改造支出和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)支出。

唐山市城市發(fā)展集團(tuán)（唐山城發(fā)）的污水處理廠提標(biāo)改造項(xiàng)目，獲批3210萬(wàn)元超長(zhǎng)期特別國(guó)債，占項(xiàng)目總投資50%，資金用于6座污水處理廠的設(shè)備設(shè)備更新。

湖里區(qū)后坑社等城市更新改造項(xiàng)目獲批13.36億元財(cái)政資金安排，1.66億元專(zhuān)項(xiàng)債。資金用于園區(qū)路網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還款來(lái)源為停車(chē)位收入、土地出讓收入、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站收入、幼兒園學(xué)費(fèi)。

案例07 銀行信貸資金用于城市更新項(xiàng)目

國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）等工具，重點(diǎn)支持公益性強(qiáng)、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。例如，國(guó)開(kāi)行重慶分行向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信42.5億元，用于拆遷補(bǔ)償與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；農(nóng)發(fā)行山東分行向濟(jì)南古城（明府城片區(qū)）發(fā)放55.5億元貸款，支持歷史文化街區(qū)保護(hù)與更新。

商業(yè)銀行推出多元化貸款產(chǎn)品，覆蓋城市更新全周期。比如建設(shè)銀行“城市升級(jí)貸”最長(zhǎng)貸款期限達(dá)40年，允許以經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押替代傳統(tǒng)抵押；恒豐銀行聊城分行通過(guò)銀團(tuán)貸款模式，為高新區(qū)長(zhǎng)江路片區(qū)項(xiàng)目授信61.3億元，支持安置房建設(shè)與商業(yè)開(kāi)發(fā)。部分銀行還探索“貸款+財(cái)政貼息”模式，如江蘇“城新貸”對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予1個(gè)百分點(diǎn)貼息，省市聯(lián)動(dòng)可減輕企業(yè)2/3利息負(fù)擔(dān)。

案例08 債券資金用于城市更新項(xiàng)目

西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債券募集資金16億元，用于城中村改造安置房建設(shè)，主要為被征遷居民提供回遷安置房。

雄安新區(qū)啟動(dòng)區(qū)更新項(xiàng)目發(fā)行50億元碳中和債券，募集資金用于被動(dòng)式超低能耗建筑、光伏路面等改造，債券利率較普通債券低1個(gè)百分點(diǎn)，期限20年，獲得MSCI ESG AAA評(píng)級(jí)，吸引貝萊德、先鋒領(lǐng)航等國(guó)際機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)。

案例09 不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

上海城投控股發(fā)行“國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT”，底層資產(chǎn)為浦江社區(qū)和九星社區(qū)。REITs上市后，將進(jìn)一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道，持續(xù)盤(pán)活存量資產(chǎn)，使保障性租賃住房項(xiàng)目的全周期運(yùn)營(yíng)機(jī)制更為順暢高效，并提升公司在租賃住房領(lǐng)域的滾動(dòng)投資能力。

洛邑古城更新項(xiàng)目將歷史街區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)、旅游門(mén)票收益等打包發(fā)行規(guī)模18億元ABS支持古城更新，底層資產(chǎn)包括景區(qū)商鋪?zhàn)饨�、研學(xué)基地收入、文化IP授權(quán)費(fèi)，優(yōu)先級(jí)收益率3.5%，吸引保險(xiǎn)資金和銀行理財(cái)資金認(rèn)購(gòu)。

案例10 城市更新基金

北京設(shè)立1000億元城市更新母基金，吸引社保基金（40%）、保險(xiǎn)資金（30%）、國(guó)企資本（20%）、社會(huì)資本（10%），重點(diǎn)投向CBD商圈升級(jí)、軌道TOD項(xiàng)目，要求子基金投向單一項(xiàng)目的規(guī)模不超過(guò)母基金的15%。

深圳南山科技園更新基金規(guī)模50億元，采用“GP（華潤(rùn)置地）+LP（高瓴資本、深創(chuàng)投）”結(jié)構(gòu)，以“股權(quán)+夾層融資”方式參與舊廠房改造，約定8%的優(yōu)先分紅權(quán)，超額收益按2:8分配。

03

創(chuàng)新多樣化收益模式

城市更新項(xiàng)目公益性較強(qiáng)，單純依靠項(xiàng)目自身收益難以覆蓋投資成本，往往需要政府補(bǔ)貼或通過(guò)土地增值收益來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，由于土地出讓政策的調(diào)整、政府財(cái)政壓力的增大等諸多因素，城投公司很難獲得土地增值收益，政府補(bǔ)貼也時(shí)常存在不到位的情況，這直接導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力薄弱，可持續(xù)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此，必須打破傳統(tǒng)的盈利思維，積極創(chuàng)新多樣化的收益模式，通過(guò)深度挖掘項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，結(jié)合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)作等多種方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)盈利，為自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

在創(chuàng)新收益模式方面，“城市更新+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”模式是重要途徑之一。通過(guò)在城市更新項(xiàng)目中培育和運(yùn)營(yíng)多樣化產(chǎn)業(yè)，如商業(yè)、文旅、科技服務(wù)等，能夠獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。在老舊街區(qū)更新改造中，可以引入特色商業(yè)業(yè)態(tài)，打造獨(dú)具魅力的文化旅游街區(qū)，通過(guò)租金收入、商業(yè)運(yùn)營(yíng)分成等方式實(shí)現(xiàn)盈利。例如，在一些城市的老舊街區(qū)改造中，引入網(wǎng)紅餐飲、手工藝品店等特色商戶(hù)，不僅吸引了大量游客和市民前來(lái)消費(fèi)，還通過(guò)收取商戶(hù)的租金以及從商戶(hù)的營(yíng)業(yè)收入中提取一定比例的分成，為城投公司帶來(lái)了持續(xù)的收益。

另外，“城市更新+服務(wù)輸出”模式也是拓展收益的有效方式。城投公司在城市更新過(guò)程中積累了豐富的項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)，可以將這些經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)對(duì)外輸出，為其他城市或地區(qū)的城市更新項(xiàng)目提供咨詢(xún)、管理等服務(wù)，從而獲取服務(wù)收入。比如，為一些中小城市的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目提供全程的管理咨詢(xún)服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。

案例11 北人廠（南區(qū)）老舊廠房的改造項(xiàng)目

北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（北投集團(tuán)）在北人廠（南區(qū)）老舊廠房的改造項(xiàng)目中，采用自建自營(yíng)模式，為城投公司創(chuàng)新收益模式提供了很好的范例。北人廠（南區(qū)）曾是北京重要的工業(yè)廠區(qū)，隨著時(shí)代發(fā)展逐漸閑置。北投集團(tuán)在改造過(guò)程中，充分尊重歷史文脈，保留了廠房的工業(yè)風(fēng)貌和歷史記憶，同時(shí)結(jié)合城市更新的需求，對(duì)其進(jìn)行了功能重塑。該項(xiàng)目的收入來(lái)源呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)：

（1）租金收入：北投集團(tuán)將改造后的廠房空間分別出租給文化創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計(jì)工作室、特色餐飲品牌等，不同類(lèi)型的租戶(hù)根據(jù)其使用面積、位置以及業(yè)態(tài)特點(diǎn)支付相應(yīng)的租金。例如，文化創(chuàng)意企業(yè)租用較大面積的廠房作為創(chuàng)作和展示空間，每月需支付一定金額的租金；特色餐飲品牌則根據(jù)店鋪的大小和所處的人流量較大的位置，支付相應(yīng)的租金費(fèi)用，這成為項(xiàng)目穩(wěn)定的收入來(lái)源之一。

（2）物業(yè)管理收入：北投集團(tuán)成立了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為入駐企業(yè)和商戶(hù)提供全方位的物業(yè)服務(wù)，包括安保、清潔、設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容和范圍，向租戶(hù)收取物業(yè)管理費(fèi)，這部分收入雖然單筆金額可能不大，但具有持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（3）活動(dòng)舉辦收入：改造后的北人廠（南區(qū)）憑借其獨(dú)特的工業(yè)風(fēng)建筑和濃厚的文化氛圍，成為眾多文化活動(dòng)、藝術(shù)展覽、商業(yè)發(fā)布會(huì)的熱門(mén)舉辦地。北投集團(tuán)通過(guò)提供場(chǎng)地租賃、活動(dòng)策劃協(xié)助、設(shè)備支持等服務(wù)，向活動(dòng)主辦方收取費(fèi)用，獲得額外的收入。

（4）品牌授權(quán)與衍生品收入：隨著項(xiàng)目知名度的不斷提升，北人廠（南區(qū)）逐漸形成了自己的品牌效應(yīng)。北投集團(tuán)可以將項(xiàng)目的品牌授權(quán)給相關(guān)的文創(chuàng)產(chǎn)品企業(yè)，開(kāi)發(fā)具有項(xiàng)目特色的文創(chuàng)衍生品，如文具、紀(jì)念品等，并從中獲取品牌授權(quán)費(fèi)用和銷(xiāo)售分成。

三 強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，推動(dòng)產(chǎn)城融合

產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的根基，城市更新不僅是空間的改造，更是產(chǎn)業(yè)的重塑與升級(jí)。城投公司作為城市更新的重要參與者，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、推動(dòng)產(chǎn)城融合，是實(shí)現(xiàn)城市更新可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。通過(guò)將適宜的產(chǎn)業(yè)引入更新區(qū)域，能夠?yàn)槌鞘凶⑷胄碌幕盍Γ�促進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)、城市功能的協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)。

01

結(jié)合區(qū)域特色，精準(zhǔn)選擇產(chǎn)業(yè)方向

不同城市及城市不同區(qū)域有著各自的歷史文化、資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，城投公司在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)，需充分結(jié)合區(qū)域特色，精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)方向，避免盲目跟風(fēng)導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化問(wèn)題。要深入分析區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)，如有的區(qū)域擁有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，可重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、旅游等產(chǎn)業(yè)；有的區(qū)域周邊高校和科研機(jī)構(gòu)集中，具備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的潛力。

案例12 天津城投集團(tuán)柳林街區(qū)城市更新項(xiàng)目

柳林街區(qū)位于天津市東南部，周邊有多所高校和科研機(jī)構(gòu)，具備豐富的人才和技術(shù)資源，但區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，存在“中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化”問(wèn)題。天津城投集團(tuán)結(jié)合這一區(qū)域特點(diǎn)，以大學(xué)校區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公共社區(qū)三區(qū)協(xié)同、聯(lián)動(dòng)、發(fā)展為策略，確定了以“數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新”為引領(lǐng)，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字設(shè)計(jì)和創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的定位。通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)選擇，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)指明了方向，有效推動(dòng)了產(chǎn)城融合發(fā)展。

02

搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，吸引優(yōu)質(zhì)資源集聚

在城市更新的大背景下，產(chǎn)業(yè)平臺(tái)是城投公司實(shí)現(xiàn)破局與借力的重要依托。通過(guò)在更新區(qū)域搭建富有活力的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，能夠有效吸引各類(lèi)優(yōu)質(zhì)資源，為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入筑牢根基，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)城融合向縱深發(fā)展。這類(lèi)平臺(tái)并非孤立的產(chǎn)業(yè)空間，而是與城市功能緊密結(jié)合，在盤(pán)活存量土地和建筑的同時(shí)，讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市生活相互賦能。

案例13 成都興城集團(tuán)在成都機(jī)車(chē)廠片區(qū)更新項(xiàng)目

成都興城集團(tuán)在成都機(jī)車(chē)廠片區(qū)更新項(xiàng)目中，通過(guò)搭建“TOD+產(chǎn)業(yè)集群”平臺(tái)，推動(dòng)了產(chǎn)城融合的深度發(fā)展。機(jī)車(chē)廠片區(qū)位于城市北部，是成都重要的工業(yè)記憶載體。興城集團(tuán)以TOD開(kāi)發(fā)為契機(jī)，將軌道交通產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與片區(qū)更新相結(jié)合，建設(shè)了軌道交通產(chǎn)業(yè)園。平臺(tái)圍繞軌道交通全產(chǎn)業(yè)鏈，引入車(chē)輛制造、信號(hào)系統(tǒng)、運(yùn)維服務(wù)等企業(yè)，同時(shí)建設(shè)了軌道交通博物館、實(shí)訓(xùn)基地和技術(shù)研發(fā)中心。在城市功能配套上，依托地鐵站點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等，形成“15分鐘生活圈”。這種“產(chǎn)業(yè)+交通+城市”的融合模式，不僅吸引了中車(chē)集團(tuán)、鐵科院等龍頭企業(yè)入駐，還帶動(dòng)了周邊土地價(jià)值提升和人口集聚，讓老工業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)城一體的活力新區(qū)。案例表明，城投公司在城市更新中搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，關(guān)鍵在于立足區(qū)域?qū)嶋H，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能完善相結(jié)合。通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位、完善的平臺(tái)服務(wù)和深度的城市融合，既能吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)自身在城市更新中的破局，又能借力產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)城市功能升級(jí)，最終達(dá)成產(chǎn)城融合的良性循環(huán)。

03

完善配套設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城功能融合

產(chǎn)城融合的核心是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能與城市功能的有機(jī)結(jié)合，讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市生活相互促進(jìn)。城投公司在進(jìn)行城市更新和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)，要注重完善區(qū)域的配套設(shè)施，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化等方面，滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)工人和居民的生產(chǎn)生活需求，提升區(qū)域的吸引力和宜居性。比如在交通配套方面，要優(yōu)化區(qū)域內(nèi)外的交通網(wǎng)絡(luò)，方便人員和物資的流動(dòng)；在教育和醫(yī)療配套方面，建設(shè)或引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，解決企業(yè)員工和居民的后顧之憂(yōu)；在商業(yè)和文化配套方面，打造商業(yè)綜合體、文化廣場(chǎng)、體育設(shè)施等，豐富人們的精神文化生活。

五、總結(jié)

城市更新作為我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入新階段的重要戰(zhàn)略舉措，為城投公司的轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了廣闊的空間和機(jī)遇。與此同時(shí)，也對(duì)城投公司專(zhuān)業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司作為城市建設(shè)與發(fā)展的中堅(jiān)力量，能否在城市更新的浪潮中實(shí)現(xiàn)破局與借力，一定程度上決定城投在未來(lái)城市發(fā)展格局中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。