當城市發(fā)展從增量擴張轉向存量提質，城市更新成為推動高質量發(fā)展的核心引擎。城投公司作為城市發(fā)展的中堅力量，正站在轉型的十字路口——如何告別“重建設、輕運營”的傳統(tǒng)模式，在政策紅利中找準新定位？如何從“城市建設者”蛻變?yōu)椤俺鞘芯C合運營商”，在城市更新的浪潮中實現自身與城市的共同成長？

一、引言

在城市發(fā)展步入存量提質的關鍵階段，城市更新成為推動高質量發(fā)展的核心引擎。

2025年7月14日至15日，中央城市工作會議著重指出，城市工作應以推進城市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現代化新路子。這一決策與黨的二十大以及二十屆三中全會精神一脈相承，充分彰顯了城市更新在當下城市發(fā)展進程中的核心地位。城市更新成為了新型城鎮(zhèn)化在存量空間的主要實現路徑，城投公司作為城市建設與發(fā)展的重要力量，其角色也正面臨著深刻變革。

傳統(tǒng)的城投公司主要承擔城市基礎設施建設與融資職能，但隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略及城市更新行動的深入推進，其角色定位需從單純的建設者與融資者，向城市綜合運營商與產業(yè)推動者轉變。這一轉型要求城投企業(yè)具備全生命周期的綜合能力以及產業(yè)導入、資源整合、城市運營等多元能力，核心競爭力從“快速復制”轉為了“長期價值創(chuàng)造”。這不僅是政策導向，更是城投公司自身可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。城市更新項目不僅要求對城市空間進行物理性改造，更需要通過產業(yè)導入、功能優(yōu)化、文化傳承等手段，實現城市的可持續(xù)發(fā)展與品質提升。

城投公司憑借與政府的緊密聯系、資源整合能力以及在城市建設運營領域積累的豐富經驗，具備在城市更新中發(fā)揮關鍵作用的獨特優(yōu)勢。如何精準把握政策機遇，重塑自身角色，在城市更新浪潮中實現轉型與發(fā)展，成為城投公司發(fā)展的重要命題。

二、城市更新政策脈絡梳理

在我國城市發(fā)展的進程中，政策導向始終是關鍵的指引力量。自2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”概念以來，城市更新相關政策經歷了從初步探索到全面深化、高質量發(fā)展的歷程，這一過程深刻反映了我國城市發(fā)展理念的轉變與升級，以及對城市高質量發(fā)展的不懈追求。城市更新相關重點政策和會議梳理如下表。

表1城市更新主要政策

從政策發(fā)展脈絡來看，城市更新的內涵不斷豐富與深化。它不再僅僅局限于對城市物質空間的簡單改造，而是涵蓋了城市功能優(yōu)化、產業(yè)升級、生態(tài)修復、文化傳承以及社會治理等多個層面。在政策的持續(xù)推動下，城市更新正成為我國城市發(fā)展的主旋律，為城市的“二次生長”注入強大動力，助力城市邁向更加美好的未來，也為城投公司在城市更新領域的參與提供了廣闊空間與明確指引。

三、“十五五”城市更新發(fā)展趨勢洞察

我國城市更新市場空間在持續(xù)擴容，2025年我國城市更新市場規(guī)模將突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。在城市更新不斷推進的過程中，其發(fā)展呈現出一系列新的趨勢，這些趨勢不僅重塑著城市的空間形態(tài)與功能結構，也為城投公司在城市更新領域的參與帶來了新的方向與挑戰(zhàn)。

從空間維度來看，城市更新正從核心城區(qū)向近郊及衛(wèi)星城延伸。以往，城市更新多集中于城市中心區(qū)域，聚焦于老舊小區(qū)、歷史街區(qū)等的改造。但隨著核心城區(qū)土地資源日益稀缺以及城市擴張的需求，近郊及衛(wèi)星城成為城市更新的新戰(zhàn)場。這些區(qū)域往往存在大量低效利用的工業(yè)用地、閑置廠房等，通過更新改造，既能緩解核心城區(qū)的發(fā)展壓力，又能推動城市空間結構的優(yōu)化。

從更新模式來看，城市更新從政府主導的單一模式向政府引導、市場運作、社會參與的多元協(xié)同模式轉變。過去，城市更新多由政府主導，資金主要依賴財政投入，實施主體較為單一。如今，越來越多的社會資本被引入城市更新項目，形成了多元化的投資和運營主體。政府通過制定政策、搭建平臺等方式引導更新方向，市場主體發(fā)揮其在資金、技術、管理等方面的優(yōu)勢參與項目實施，社會公眾也通過多種渠道參與到更新過程中，提出意見和建議。這種多元協(xié)同模式不僅減輕了政府的財政壓力，還提高了城市更新的效率和質量，更能滿足社會各界對城市更新的多樣化需求。

從技術應用角度來看，數字化、智能化技術深度融入城市更新的全過程。大數據、人工智能、物聯網、BIM等技術在城市更新的規(guī)劃設計、施工建設、運營管理等環(huán)節(jié)得到廣泛應用。在規(guī)劃設計階段，通過大數據分析可以精準掌握城市的人口結構、產業(yè)分布、交通流量等信息，為更新規(guī)劃提供科學依據；在施工建設階段，BIM技術的應用實現了建筑信息的集成管理，提高了施工的精準度和效率；在運營管理階段，智能化的管理系統(tǒng)能夠對城市的基礎設施、公共服務等進行實時監(jiān)控和優(yōu)化，提升城市的運營效率和居民的生活品質。

從產業(yè)導入角度來看，城市更新更加注重產業(yè)的高端化、多元化和融合化。城市更新不再僅僅是對物理空間的改造，更強調通過產業(yè)導入實現城市功能的提升和經濟的可持續(xù)發(fā)展。在更新區(qū)域，往往會重點引入高新技術產業(yè)、現代服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)等高端產業(yè)，推動產業(yè)結構的優(yōu)化升級。同時，注重產業(yè)的多元化發(fā)展，避免單一產業(yè)帶來的風險，促進不同產業(yè)之間的融合發(fā)展，形成特色產業(yè)集群。

從文化傳承角度來看，城市更新更加重視歷史文化的保護與活化利用。歷史文化是城市的靈魂，在城市更新過程中，越來越注重對歷史建筑、歷史街區(qū)、工業(yè)遺產等的保護，避免過度開發(fā)對歷史文化造成破壞。通過對這些歷史文化資源的活化利用，將其轉化為文化地標、創(chuàng)意園區(qū)、旅游景點等，既能傳承城市的歷史文脈，又能為城市帶來新的經濟增長點和文化吸引力。

從綠色低碳轉型來看，綠色發(fā)展理念將貫穿城市更新全過程。城市更新越來越強調綠色低碳發(fā)展理念，通過多要素統(tǒng)籌、多目標協(xié)同，實現生態(tài)效益、社會效益與經濟效益的有機統(tǒng)一。在更新過程中，注重節(jié)能減排、資源循環(huán)利用、生態(tài)修復等，推廣綠色建筑、綠色交通、海綿城市等技術和模式，減少城市更新對生態(tài)環(huán)境的影響，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

四、城市更新浪潮中，城投公司破局之道

城市更新政策持續(xù)推動及市場需求的拉動，為城投公司帶來了廣闊的發(fā)展空間，但也對城投公司的專業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司需要積極順應政策趨勢，準確把握城市更新發(fā)展趨勢，調整優(yōu)化發(fā)展策略，以更好地參與到城市更新進程中，實現自身的破局與發(fā)展。

一 打造城市更新平臺，找準角色定位

城投公司參與城市更新具備顯著的先天優(yōu)勢與深厚積淀。作為深耕本土的城市建設和發(fā)展主力軍，其與地方政府的深度綁定帶來了政策層面的“先天紅利”，比如天津、杭州、晉城等多地明確將城投公司列為城市更新實施主體。在城市更新的復雜生態(tài)中，城投公司作為城市更新實施主體，其首要任務是找準自身定位，實現從傳統(tǒng)模式到新型角色的深度轉型。

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打造城市更新平臺

為解決城市更新面臨的資源分散、融資單一、平衡不足、鏈條割裂等系統(tǒng)性難題，各地城投公司紛紛組建城市更新平臺，將其作為持續(xù)推進城市更新行動的重要抓手。

案例01 四川省城市更新有限公司

2025年7月28日，四川省城市更新集團（四川省城市更新有限公司）正式揭牌成立，為四川華西集團有限公司全資子公司。公司作為省級城市更新綜合服務商，將統(tǒng)籌全省資源實現規(guī)模效益，整合“檢策規(guī)投建運”全流程業(yè)務，以開展城市更新業(yè)務為主要功能定位，做好城市更新“體檢、策劃、規(guī)劃、投資、建設、運營”6個核心環(huán)節(jié)工作，布局科研設計、智能建造、產業(yè)投資、城市運營4大業(yè)務板塊，構建全產業(yè)鏈生態(tài)體系。

案例02 南寧城市更新發(fā)展集團有限責任公司

2025年3月21日，南寧城投集團所屬南寧城市更新發(fā)展集團有限責任公司正式揭牌成立。2024年底南寧城投集團改革重組，換擋轉型，重塑“城市建設更新板塊”“城市服務運營板塊”“產業(yè)投資板塊”“建設施工板塊”4大業(yè)務板塊。南寧城市更新發(fā)展集團歸屬于城市建設更新板塊，功能定位為城市更新聯動開發(fā)及資源型房產運營管理平臺。集團將堅持以人為本，重點謀劃城中村改造新模式，推進國有拓展“物業(yè)＋”增值服務，實現城市更新業(yè)務聯動開發(fā)，著力完善城市更新產業(yè)鏈，打造民生住房“南寧樣本”，加速催生企業(yè)新的發(fā)展動能，推動集團實現全面轉型和高質量發(fā)展。

案例03 上海城市更新建設發(fā)展有限公司

上海城市更新建設發(fā)展有限公司成立于2018年10月，為上海地產（集團）有限公司全資子公司。公司踐行上海地產集團“全力打造生態(tài)、生產、生活高度融合的城市更新平臺”戰(zhàn)略目標，按照“政府主導、搭建平臺、市場運作”原則，探索實踐“市區(qū)聯手、政企合作、以區(qū)為主”的舊區(qū)改造新模式，擔當本市舊區(qū)改造主力軍。

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精準錨定市場定位

城投公司需立足自身資源稟賦與城市發(fā)展階段，精準錨定市場定位。每個城市的更新需求存在顯著差異：一線城市及新一線城市面臨產業(yè)升級、空間重構與歷史文脈保護的多重任務，資源雄厚的城投公司可聚焦“產城融合開發(fā)”“歷史風貌活化”“智慧社區(qū)運營”等領域，如上海城市更新建設發(fā)展有限公司不僅關注物理空間改造，更強調產業(yè)導入和長效運營，探索“原真修繕+業(yè)態(tài)活化”的文商旅融合模式。廣州建筑城市更新集團則依托本地國企優(yōu)勢，聚焦“微改造”和歷史文化街區(qū)保護，避免大拆大建。中小城市則以民生改善和基礎設施補短板為核心，城投公司可側重老舊小區(qū)改造、縣域管網升級等公益性較強的項目，如貴州省遵義市習水縣城鄉(xiāng)建設投資開發(fā)有限責任公司推進老舊管網改造，既解決財政壓力，又快速響應民生需求。唯有將自身資源與城市規(guī)劃緊密結合，才能避免盲目跟風，形成差異化競爭力。

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重塑城市運營商角色

城投公司在城市更新中需徹底打破“重建設、輕運營”的傳統(tǒng)慣性，實現從“單一建設者”到“綜合運營商”的角色躍遷。過去，城投公司的核心職能是按政府指令完成基建工程；而城市更新要求全周期參與，涵蓋前期策劃、資金籌措、建設實施、產業(yè)導入、長期運營等環(huán)節(jié)。這種角色轉變要求城投公司培育全新能力：從“工程管理思維”轉向“用戶需求思維”，從“成本核算導向”轉向“價值創(chuàng)造導向”，最終形成“建設為基、運營為魂”的新型業(yè)務模式。例如，深圳特區(qū)建發(fā)集團在舊工業(yè)區(qū)更新中，不僅負責廠房改造施工，更聯合科技企業(yè)搭建“創(chuàng)新孵化平臺”，通過引入實驗室、眾創(chuàng)空間及配套商業(yè)，實現“廠房變園區(qū)、園區(qū)變社區(qū)”的增值；成都成華城市建設投資有限責任公司在老舊小區(qū)改造后，成立專業(yè)運營公司，承接物業(yè)、養(yǎng)老、社區(qū)電商等服務，通過持續(xù)運營收益反哺前期投入。

二 探索多元化運作模式，實現可持續(xù)發(fā)展

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構建多元化運作模式

城投公司應結合自身資源稟賦及城市更新項目特征，積極運用市場化手段，開展與央企、國企、民企等各類社會資本的廣泛合作，提高項目運營效率。通過合理設計項目回報機制，確保各方在城市更新項目中實現互利共贏。城投公司參與城市更新項目幾種常見運作模式如下表。

表2 城投公司參與更新項目幾種常見運作模式

案例04 “投資人+EPC”模式案例

天津市河東區(qū)的天津第一機床總廠老舊廠區(qū)更新項目作為天津市重點城市更新工程，通過“投資人+EPC”模式實現了工業(yè)遺存保護與城市功能升級的深度融合。項目由天津泰達融宇城市更新建設發(fā)展有限公司作為投資主體，統(tǒng)籌資金，承擔項目投融資、土地整理及整體協(xié)調；EPC總承包方由中國二十冶集團與天津大學建筑設計規(guī)劃研究總院聯合中標，負責從設計到施工的全流程管理。在核心機制創(chuàng)新上，通過市場化收購歸集分散產權，解決公產私產交錯問題。該模式的核心優(yōu)勢在于投資人負責融資與資源整合，EPC承包商專注工程實施，形成“投建一體化”閉環(huán)，泰達融宇通過多元融資保障資金鏈，中國二十冶采用高延性混凝土加固技術，在保留歷史風貌的同時縮短工期，天津大學建筑設計規(guī)劃研究總院用設計讓工業(yè)遺址蝶變煥新，且EPC模式將設計、采購、施工風險集中于總承包方，降低了投資方的管理成本。

案例05 “EPC+O”模式案例

上海市靜安區(qū)城市建設投資（集團）有限公司采用的“EPC+O”（設計-采購-施工總承包-運營）模式，在彭浦四季公園更新項目中就實現了從工程建設到長效運營的全鏈條整合。靜安區(qū)城投集團作為項目發(fā)起方，通過公開招標引入聯合體承擔全流程工作，將設計、施工、運營責任集中于同一主體，避免了傳統(tǒng)模式下各環(huán)節(jié)銜接不暢的問題。在設計與運營需求的深度融合上，運營團隊在設計階段提前介入，根據社區(qū)居民需求增設兒童游樂區(qū)、健身步道及智慧化設施，兒童區(qū)采用可降解地墊和無障礙通道設計，既保障安全又便于后期維護；同時結合“海綿城市”理念，設計透水鋪裝、雨水花園等設施，施工中采用建筑垃圾就地再生技術，降低建設成本的同時提升生態(tài)效益。該項目實現了全生命周期成本控制與效率提升，總承包方需對工程質量和運營效果負責，避免傳統(tǒng)模式下“重建設輕維護”的弊端，彭浦四季公園在運營期通過精細化養(yǎng)護流程，使養(yǎng)護成本降低，同時保持植物存活率較高，且設計施工一體化減少變更，運營方通過績效付費機制，與政府共擔風險。

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拓寬多元化融資渠道

城市更新項目投資規(guī)模大、周期長，資金回籠慢，城投公司自身債務負擔沉重，融資渠道受限，導致項目資金壓力大。城投公司需根據項目屬性匹配差異化融資工具，拓寬融資渠道，建立多元化、多層級的資金投入機制。城市更新項目主要的資金來源主要包括財政性資金、社會資本投入資金以及銀行貸款、公司債券、REITs、基金等市場化融資資金。

表3 城市更新資金來源及融資方式

案例06 財政性資金用于城市更新項目

湖南省常德市津市三洲驛街道105老舊小區(qū)改造項目中，津市城發(fā)集團作為實施主體，財政投入資金1897萬元，占總投資50%，包含中央財政補助資金、中央預算內投資補助、省級支持及地方政府配套資金。資金專項用于雨污管網改造、適老化設施建設等民生工程，無需償還。項目通過停車位、廣告位等改造內容產生現金流，平衡改造支出和后期運營維護支出。

唐山市城市發(fā)展集團（唐山城發(fā)）的污水處理廠提標改造項目，獲批3210萬元超長期特別國債，占項目總投資50%，資金用于6座污水處理廠的設備設備更新。

湖里區(qū)后坑社等城市更新改造項目獲批13.36億元財政資金安排，1.66億元專項債。資金用于園區(qū)路網、數據中心等基礎設施建設，還款來源為停車位收入、土地出讓收入、社區(qū)衛(wèi)生服務站收入、幼兒園學費。

案例07 銀行信貸資金用于城市更新項目

國開行、農發(fā)行等政策性銀行通過專項借款、PSL（抵押補充貸款）等工具，重點支持公益性強、回報周期長的項目。例如，國開行重慶分行向民主村片區(qū)城市更新項目授信42.5億元，用于拆遷補償與基礎設施建設；農發(fā)行山東分行向濟南古城（明府城片區(qū)）發(fā)放55.5億元貸款，支持歷史文化街區(qū)保護與更新。

商業(yè)銀行推出多元化貸款產品，覆蓋城市更新全周期。比如建設銀行“城市升級貸”最長貸款期限達40年，允許以經營權質押替代傳統(tǒng)抵押；恒豐銀行聊城分行通過銀團貸款模式，為高新區(qū)長江路片區(qū)項目授信61.3億元，支持安置房建設與商業(yè)開發(fā)。部分銀行還探索“貸款+財政貼息”模式，如江蘇“城新貸”對符合條件的項目給予1個百分點貼息，省市聯動可減輕企業(yè)2/3利息負擔。

案例08 債券資金用于城市更新項目

西安經發(fā)集團有限責任公司公開發(fā)行企業(yè)債券募集資金16億元，用于城中村改造安置房建設，主要為被征遷居民提供回遷安置房。

雄安新區(qū)啟動區(qū)更新項目發(fā)行50億元碳中和債券，募集資金用于被動式超低能耗建筑、光伏路面等改造，債券利率較普通債券低1個百分點，期限20年，獲得MSCI ESG AAA評級，吸引貝萊德、先鋒領航等國際機構認購。

案例09 不動產投資信托基金（REITs）

上海城投控股發(fā)行“國泰君安城投寬庭保租房REIT”，底層資產為浦江社區(qū)和九星社區(qū)。REITs上市后，將進一步鞏固并拓展權益資金融資通道，持續(xù)盤活存量資產，使保障性租賃住房項目的全周期運營機制更為順暢高效，并提升公司在租賃住房領域的滾動投資能力。

洛邑古城更新項目將歷史街區(qū)經營權、旅游門票收益等打包發(fā)行規(guī)模18億元ABS支持古城更新，底層資產包括景區(qū)商鋪租金、研學基地收入、文化IP授權費，優(yōu)先級收益率3.5%，吸引保險資金和銀行理財資金認購。

案例10 城市更新基金

北京設立1000億元城市更新母基金，吸引社保基金（40%）、保險資金（30%）、國企資本（20%）、社會資本（10%），重點投向CBD商圈升級、軌道TOD項目，要求子基金投向單一項目的規(guī)模不超過母基金的15%。

深圳南山科技園更新基金規(guī)模50億元，采用“GP（華潤置地）+LP（高瓴資本、深創(chuàng)投）”結構，以“股權+夾層融資”方式參與舊廠房改造，約定8%的優(yōu)先分紅權，超額收益按2:8分配。

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創(chuàng)新多樣化收益模式

城市更新項目公益性較強，單純依靠項目自身收益難以覆蓋投資成本，往往需要政府補貼或通過土地增值收益來實現盈利。然而，在實際操作過程中，由于土地出讓政策的調整、政府財政壓力的增大等諸多因素，城投公司很難獲得土地增值收益，政府補貼也時常存在不到位的情況，這直接導致項目盈利能力薄弱，可持續(xù)發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因此，必須打破傳統(tǒng)的盈利思維，積極創(chuàng)新多樣化的收益模式，通過深度挖掘項目的經濟價值，結合產業(yè)運營、資產運作等多種方式，實現項目的可持續(xù)盈利，為自身的長遠發(fā)展奠定堅實的基礎。

在創(chuàng)新收益模式方面，“城市更新+產業(yè)運營”模式是重要途徑之一。通過在城市更新項目中培育和運營多樣化產業(yè)，如商業(yè)、文旅、科技服務等，能夠獲取長期穩(wěn)定的產業(yè)運營收益。在老舊街區(qū)更新改造中，可以引入特色商業(yè)業(yè)態(tài)，打造獨具魅力的文化旅游街區(qū)，通過租金收入、商業(yè)運營分成等方式實現盈利。例如，在一些城市的老舊街區(qū)改造中，引入網紅餐飲、手工藝品店等特色商戶，不僅吸引了大量游客和市民前來消費，還通過收取商戶的租金以及從商戶的營業(yè)收入中提取一定比例的分成，為城投公司帶來了持續(xù)的收益。

另外，“城市更新+服務輸出”模式也是拓展收益的有效方式。城投公司在城市更新過程中積累了豐富的項目策劃、設計、建設、運營等經驗，可以將這些經驗和技術對外輸出，為其他城市或地區(qū)的城市更新項目提供咨詢、管理等服務，從而獲取服務收入。比如，為一些中小城市的老舊小區(qū)改造項目提供全程的管理咨詢服務，收取相應的服務費用。

案例11 北人廠（南區(qū)）老舊廠房的改造項目

北京城市副中心投資建設集團有限公司（北投集團）在北人廠（南區(qū)）老舊廠房的改造項目中，采用自建自營模式，為城投公司創(chuàng)新收益模式提供了很好的范例。北人廠（南區(qū)）曾是北京重要的工業(yè)廠區(qū)，隨著時代發(fā)展逐漸閑置。北投集團在改造過程中，充分尊重歷史文脈，保留了廠房的工業(yè)風貌和歷史記憶，同時結合城市更新的需求，對其進行了功能重塑。該項目的收入來源呈現出多樣化的特點：

（1）租金收入：北投集團將改造后的廠房空間分別出租給文化創(chuàng)意企業(yè)、設計工作室、特色餐飲品牌等，不同類型的租戶根據其使用面積、位置以及業(yè)態(tài)特點支付相應的租金。例如，文化創(chuàng)意企業(yè)租用較大面積的廠房作為創(chuàng)作和展示空間，每月需支付一定金額的租金；特色餐飲品牌則根據店鋪的大小和所處的人流量較大的位置，支付相應的租金費用，這成為項目穩(wěn)定的收入來源之一。

（2）物業(yè)管理收入：北投集團成立了專業(yè)的物業(yè)管理團隊，為入駐企業(yè)和商戶提供全方位的物業(yè)服務，包括安保、清潔、設備維護、綠化養(yǎng)護等。根據服務的內容和范圍，向租戶收取物業(yè)管理費，這部分收入雖然單筆金額可能不大，但具有持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（3）活動舉辦收入：改造后的北人廠（南區(qū)）憑借其獨特的工業(yè)風建筑和濃厚的文化氛圍，成為眾多文化活動、藝術展覽、商業(yè)發(fā)布會的熱門舉辦地。北投集團通過提供場地租賃、活動策劃協(xié)助、設備支持等服務，向活動主辦方收取費用，獲得額外的收入。

（4）品牌授權與衍生品收入：隨著項目知名度的不斷提升，北人廠（南區(qū)）逐漸形成了自己的品牌效應。北投集團可以將項目的品牌授權給相關的文創(chuàng)產品企業(yè)，開發(fā)具有項目特色的文創(chuàng)衍生品，如文具、紀念品等，并從中獲取品牌授權費用和銷售分成。

三 強化產業(yè)導入，推動產城融合

產業(yè)是城市發(fā)展的根基，城市更新不僅是空間的改造，更是產業(yè)的重塑與升級。城投公司作為城市更新的重要參與者，強化產業(yè)導入、推動產城融合，是實現城市更新可持續(xù)發(fā)展的關鍵所在。通過將適宜的產業(yè)引入更新區(qū)域，能夠為城市注入新的活力，促進人口、產業(yè)、城市功能的協(xié)同發(fā)展，實現“以產興城、以城促產”的良性循環(huán)。

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結合區(qū)域特色，精準選擇產業(yè)方向

不同城市及城市不同區(qū)域有著各自的歷史文化、資源稟賦和產業(yè)基礎，城投公司在進行產業(yè)導入時，需充分結合區(qū)域特色，精準定位產業(yè)方向，避免盲目跟風導致的產業(yè)同質化問題。要深入分析區(qū)域的比較優(yōu)勢，如有的區(qū)域擁有深厚的歷史文化底蘊，可重點發(fā)展文化創(chuàng)意、旅游等產業(yè)；有的區(qū)域周邊高校和科研機構集中，具備發(fā)展高新技術產業(yè)、數字經濟的潛力。

案例12 天津城投集團柳林街區(qū)城市更新項目

柳林街區(qū)位于天津市東南部，周邊有多所高校和科研機構，具備豐富的人才和技術資源，但區(qū)域內產業(yè)基礎薄弱，存在“中心城區(qū)產業(yè)空心化”問題。天津城投集團結合這一區(qū)域特點，以大學校區(qū)、產業(yè)園區(qū)、公共社區(qū)三區(qū)協(xié)同、聯動、發(fā)展為策略，確定了以“數字經濟和科技創(chuàng)新”為引領，重點發(fā)展數字設計和創(chuàng)意設計產業(yè)的定位。通過精準的產業(yè)選擇，為區(qū)域產業(yè)升級指明了方向，有效推動了產城融合發(fā)展。

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搭建產業(yè)平臺，吸引優(yōu)質資源集聚

在城市更新的大背景下，產業(yè)平臺是城投公司實現破局與借力的重要依托。通過在更新區(qū)域搭建富有活力的產業(yè)平臺，能夠有效吸引各類優(yōu)質資源，為產業(yè)導入筑牢根基，進而推動產城融合向縱深發(fā)展。這類平臺并非孤立的產業(yè)空間，而是與城市功能緊密結合，在盤活存量土地和建筑的同時，讓產業(yè)發(fā)展與城市生活相互賦能。

案例13 成都興城集團在成都機車廠片區(qū)更新項目

成都興城集團在成都機車廠片區(qū)更新項目中，通過搭建“TOD+產業(yè)集群”平臺，推動了產城融合的深度發(fā)展。機車廠片區(qū)位于城市北部，是成都重要的工業(yè)記憶載體。興城集團以TOD開發(fā)為契機，將軌道交通產業(yè)導入與片區(qū)更新相結合，建設了軌道交通產業(yè)園。平臺圍繞軌道交通全產業(yè)鏈，引入車輛制造、信號系統(tǒng)、運維服務等企業(yè)，同時建設了軌道交通博物館、實訓基地和技術研發(fā)中心。在城市功能配套上，依托地鐵站點規(guī)劃建設商業(yè)中心、學校、醫(yī)院等，形成“15分鐘生活圈”。這種“產業(yè)+交通+城市”的融合模式，不僅吸引了中車集團、鐵科院等龍頭企業(yè)入駐，還帶動了周邊土地價值提升和人口集聚，讓老工業(yè)片區(qū)轉變?yōu)楫a城一體的活力新區(qū)。案例表明，城投公司在城市更新中搭建產業(yè)平臺，關鍵在于立足區(qū)域實際，將產業(yè)發(fā)展與城市功能完善相結合。通過精準的產業(yè)定位、完善的平臺服務和深度的城市融合，既能吸引優(yōu)質產業(yè)資源，實現自身在城市更新中的破局，又能借力產業(yè)發(fā)展推動城市功能升級，最終達成產城融合的良性循環(huán)。

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完善配套設施，促進產城功能融合

產城融合的核心是實現產業(yè)功能與城市功能的有機結合，讓產業(yè)發(fā)展與城市生活相互促進。城投公司在進行城市更新和產業(yè)導入時，要注重完善區(qū)域的配套設施，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化等方面，滿足產業(yè)工人和居民的生產生活需求，提升區(qū)域的吸引力和宜居性。比如在交通配套方面，要優(yōu)化區(qū)域內外的交通網絡，方便人員和物資的流動；在教育和醫(yī)療配套方面，建設或引進優(yōu)質的學校和醫(yī)療機構，解決企業(yè)員工和居民的后顧之憂；在商業(yè)和文化配套方面，打造商業(yè)綜合體、文化廣場、體育設施等，豐富人們的精神文化生活。

五、總結

城市更新作為我國城市發(fā)展進入新階段的重要戰(zhàn)略舉措，為城投公司的轉型與發(fā)展提供了廣闊的空間和機遇。與此同時，也對城投公司專業(yè)能力、資源整合能力、投融資能力、創(chuàng)新能力等提出了更高的要求。城投公司作為城市建設與發(fā)展的中堅力量，能否在城市更新的浪潮中實現破局與借力，一定程度上決定城投在未來城市發(fā)展格局中的核心競爭力。